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La Floride vit les premiers signes d’un krach immobilier lié à la montée des eaux


Avec des maisons familiales vendues en moyenne 3,6 millions de dollars , Bal Harbour incarne la propriété haut de gamme au bord de l’eau en Floride. Mais depuis 2013, quelque chose a commencé à changer : le nombre annuel de ventes de maisons a commencé à baisser – chutant de moitié en 2018 – signe que moins de gens voulaient acheter.

Les prix ont finalement suivi, chutant de 7,6% de 2016 à 2020, selon les données de Zillow, la société de données immobilières.

Partout dans les zones basses de la Floride, la situation est la même, selon une étude publiée lundi. Les auteurs affirment que, non seulement le changement climatique érode l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques du pays, mais il le fait tranquillement depuis près d’une décennie.

«Le ralentissement a commencé en 2013, et personne ne l’a remarqué», a déclaré Benjamin Keys, auteur principal du journal et professeur d’immobilier et de finance à la Wharton School de l’Université de Pennsylvanie. 

«Cela signifie que les habitations côtières sont plus en détresse que nous ne le pensions.»

Les zones à haut risque correspondent aux zones de recensement où 70 % ou plus des terres aménagées seraient inondées si le niveau de la mer montait de deux mètres. Dans les zones à faible risque, moins de 10 % des terres aménagées seraient inondées. La moyenne de référence comprend les ventes et les prix entre 2001 et 2012 : Keys and Mulder, National Bureau of Economic ResearchPar Veronica Penney/The New York Times

Les chercheurs ont identifié une baisse des ventes dans les zones côtières basses à partir de 2013, suivie quelques années plus tard par une baisse des prix par rapport aux zones plus sûres. Sur des terres moins vulnérables, les ventes et les prix ont continué d’augmenter.

L’idée que le changement climatique finira par ruiner la valeur des maisons côtières n’est ni nouvelle ni particulièrement controversée. En 2016, l’économiste en chef de l’époque du géant fédéral des prêts hypothécaires Freddie Mac avait averti que la montée des eaux «semble susceptible de détruire des milliards de dollars de propriétés et de déplacer des millions de personnes». D’ici 2045, plus de 300.000 maisons côtières existantes seront régulièrement menacées d’inondations, a conclu l’Union of Concerned Scientists en 2018.

La question qui a occupé les chercheurs est de savoir quel sera le délai et à quelle vitesse les gens réagiront à ce risque en exigeant des rabais sur les prix ou en fuyant le marché. Des recherches antérieures ont commencé à aborder cette question, montrant que le changement climatique, loin d’être une menace lointaine, commence déjà à nuire aux valeurs immobilières.

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Le document publié lundi par le Bureau national de la recherche économique adopte une approche différente; il ne se concentre pas sur les baisses de prix, mais tente de détecter un signal précoce du problème, à savoir une diminution du nombre de maisons qui changent de mains.

La baisse des ventes a été un prédicteur fiable de la chute des prix lors des précédents krachs immobiliers. La baisse de la valeur des maisons suit un schéma commun. Tout d’abord, les acheteurs potentiels deviennent réticents à payer le prix que les vendeurs demandent. Mais les vendeurs, ne voulant pas subir de perte, résistent souvent pendant des mois, voire des années, avant de commencer à accepter à contrecœur des offres plus faibles.

Le Dr Keys et son co-auteur Philip Mulder, étudiant en doctorat à Wharton, se sont demandés si le même schéma pouvait prédire un crash immobilier induit par le climat.

Pour le savoir, ils ont examiné la Floride, qui compte plus de kilomètres de terres côtières basses que tout autre État. En examinant les données de 1,4 million de ventes de maisons sur 20 ans, ils ont comparé deux types de secteurs de recensement côtiers : ceux situés sur les terres les plus exposées, où plus de 70 % des terres aménagées se trouvent à moins de 1,8 mètre au-dessus du niveau de la mer, et également dans les zones plus élevées, où moins de 10 % des terres aménagées répondent à ce critère.

Pendant la majeure partie de cette période, les ventes de maisons dans les deux zones ont augmenté en parallèle, ce qui suggère que les acheteurs n’étaient pas particulièrement préoccupés par le risque climatique.

Puis, à partir de 2013, quelque chose a commencé à changer. Alors que les ventes dans les zones plus sûres continuaient à augmenter, les ventes dans les zones vulnérables ont commencé à diminuer. En 2018, la dernière année pour laquelle M. Keys et M. Mulder ont obtenu des données, les ventes dans les zones vulnérables étaient à la traîne par rapport aux zones plus sûres, de 16 à 20 %.

Quelques événements survenus à cette époque auraient pu rendre les acheteurs potentiels plus inquiets des risques climatiques, a déclaré M. Keys. Un rapport international publié l’année précédente avait mis en évidence les risques de phénomènes météorologiques extrêmes. Après la publication de ce rapport, les recherches de Google en Floride sur l' »élévation du niveau de la mer » ont connu une hausse importante.

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Et les habitants du Nord-Est, qui représentent une part importante des acheteurs de maisons en Floride, venaient de vivre l’ouragan Sandy, qui a endommagé quelque 650 000 maisons et provoqué la panne d’électricité de 8,5 millions de personnes, parfois pendant des mois.

« Après Sandy, tout d’un coup, le risque d’inondation devient une chose très importante » pour ces acheteurs, a déclaré le Dr Keys.

Pour vérifier si cette baisse de la demande prédisait une baisse des prix, le Dr. Keys et M. Mulder ont examiné une deuxième série de données, provenant de Zillow. Ils ont constaté que, depuis 2018, les prix sur les marchés à haut risque ont commencé à baisser également, chutant d’environ 5 % d’ici 2020 par rapport aux secteurs côtiers moins vulnérables.

L’écart important et croissant du volume des ventes entre les zones plus sûres et les zones plus risquées, a déclaré le Dr Keys, suggère que l’écart de prix au cours des deux dernières années n’est pas seulement le cycle normal d’expansion et de récession de l’immobilier en Floride, mais fait partie d’une tendance plus longue, les prix étant susceptibles de suivre la baisse de la demande dans les zones à risque.

« Cela nous indique à quelle vitesse cette réalité se rapproche », a-t-il déclaré.

Les experts du logement qui n’ont pas participé à la rédaction du nouveau document, lorsqu’ils ont été informés de ses conclusions, ont déclaré qu’il était judicieux d’utiliser le volume des ventes pour prévoir une évolution des prix.

« Cette conclusion est très logique », a déclaré par courriel Tingyu Zhou, professeur adjoint d’immobilier à l’Université d’État de Floride.

Interrogée sur ce qui, selon elle, expliquait la baisse de la demande dans les zones à haut risque, elle s’est dite d’accord avec les auteurs :

« Je pense que la raison fondamentale est l’augmentation de la prise de conscience du risque par les acheteurs de maisons ».

Le déclin du marché détecté par le Dr. Keys et M. Mulder semble être le plus avancé dans le comté de Miami-Dade. Là-bas, les prix dans les villes les plus exposées n’augmentent pas seulement plus lentement que dans les zones plus sûres, mais ils sont déjà en baisse.

À Key Biscayne, une île située à 20 minutes au sud-est de Miami, où l’altitude moyenne est de 91 cm au-dessus du niveau de la mer, le volume des ventes en 2018 était inférieur d’un tiers à son pic de 2012, et les parties de l’île les plus exposées à la montée des eaux ont connu la plus forte baisse. Dans la ville de Sunny Isles Beach, dans le coin nord-est du comté, ce secteur particulièrement bas a vu le volume des ventes diminuer de deux tiers. Depuis 2016, les prix ont chuté de 13 % à Key Biscayne et de 9 % à Sunny Isles Beach.

« Le marché perçoit déjà que ces importants projets d’infrastructure ne seront pas couronnés de succès », explique Dr. Keys.

  • Extrait d’un article en anglais du New York Times : nytimes.com/

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Écrit par La Rédaction Issues

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