En août 2025, l’Espagne a connu sa pire vague de chaleur depuis le début des relevés. Cela a renforcé le fait que le changement climatique n’est plus une menace lointaine : il est réel et présent et a un impact direct sur nos villes, notre santé et nos prix immobiliers.
Notre récente étude offre un aperçu révélateur de l'impact de la hausse des températures sur les marchés immobiliers espagnols et de la transformation de la valeur des logements.
Bien que l'étude se concentre sur l'Espagne, la diversité climatique frappante du pays en fait un indicateur des migrations climatiques internes. Ses régions orientales, méridionales et intérieures connaissent des conditions chaudes et principalement sèches, tandis que la côte nord bénéficie d'un climat atlantique nettement plus frais. Contrairement à la migration internationale, les personnes qui s’installent en Espagne se heurtent à peu d’obstacles juridiques ou bureaucratiques – à condition, bien entendu, qu’elles en aient les moyens.
Climat frais, propriété chaude
À l'aide des données du plus grand portail immobilier en ligne d'Espagne, Idealista, nous avons analysé les prix de vente et de location dans les 47 capitales provinciales de l'Espagne continentale entre 2009 et 2024. Nous avons constaté que la chaleur extrême affecte la valeur des propriétés. Concrètement, chaque jour supplémentaire au-dessus de 35°C se traduit par une baisse de 1,40 € du mètre carré des prix de vente, et de 0,0059 € des prix de location mensuels au sein d'une même province.
Pour dire cela en termes moins abstraits, la taille moyenne d’une maison espagnole mesure environ 120 mètres carrés. Avec environ 700 000 logements à vendre ou à louer dans le pays en 2024, cela équivaut à une perte annuelle d'environ 117,6 millions d'euros de ventes et 500 000 euros de loyers.
À qui profite la chaleur ?
Selon notre étude, les régions les plus froides du pays devraient bénéficier des températures élevées de leurs voisines. Les prix de vente ont augmenté dans ces zones de 2,80 € par mètre carré et les loyers de 0,012 €, générant des gains annuels d'environ 235 M€ de ventes et 1 M€ de loyers.
En bref, la chaleur extrême réduit la valeur dans certaines régions et l’augmente dans d’autres. Les régions les plus fraîches d'Espagne devraient bénéficier économiquement des vagues de chaleur ailleurs, à mesure que leurs prix de vente et de location augmentent.
Ce déplacement de valeur, que nous pouvons associer aux modèles de migration climatique interne, a de profondes implications pour l’avenir de l’urbanisme, de l’investissement immobilier et de l’aménagement régional. Est-ce une nouvelle forme de gentrification climatique ? Les régions les plus cool d'Espagne deviendront-elles sa propriété la plus prisée ? Notre étude suggère que tel est le cas et que le processus est déjà bien engagé.
Logements, changement climatique et économies locales
Les marchés immobiliers sont sensibles au risque climatique. Dans des pays comme les États-Unis et la Chine, les prix de l’immobilier ont chuté dans les zones exposées aux ouragans, aux incendies de forêt et aux inondations. En Espagne, la chaleur extrême exerce une influence silencieuse mais persistante ; même si cela ne détruit pas directement les maisons, cela érode leur attrait et leur valeur à moyen terme.
Ce constat met fin à l’idée selon laquelle les marchés financiers et immobiliers seraient en quelque sorte immunisés contre le changement climatique. Au contraire, c'est dans ces domaines que le changement climatique se répercutera sur l'économie quotidienne et commencera à avoir des impacts très réels sur les finances des citoyens ordinaires. Lorsque les prix de l'immobilier dans une région chutent en raison d'une chaleur extrême, ce ne sont pas seulement les propriétaires qui en pâtissent : cela a également un impact sur les recettes fiscales, les investissements dans les infrastructures et la cohésion sociale de la région.
Le déplacement de la demande vers les provinces plus froides est le reflet de la migration climatique. Bien que nous associions généralement ce concept aux mouvements internationaux, cela peut également se produire au sein d’un pays. En Espagne, la chaleur extrême pourrait bien pousser les habitants des régions du sud et de l’intérieur vers le nord ou vers des altitudes plus élevées, où la qualité de vie est considérée comme plus durable.
Notre étude souligne que ces mouvements ne sont pas seulement démographiques mais aussi économiques. Les flux de capitaux immobiliers suivent les mouvements de personnes.
Cela signifie que les régions où le climat est considéré comme plus hospitalier peuvent anticiper des investissements plus importants, mais cela pourrait exercer une pression sur les prix. Le risque est que, à mesure que ces zones deviennent plus attractives, les populations locales soient exclues du marché immobilier. Cela aurait pour effet d’accroître les inégalités dans ces domaines.
L'avenir immobilier de l'Espagne
L’avenir du marché immobilier sera résilient et durable, voire inexistant. L’impact de la chaleur extrême laisse déjà des traces sur la valeur des propriétés, et cela ne fera que s’intensifier dans les années à venir.
La véritable question n’est plus de savoir si le changement climatique affectera le marché, mais plutôt de savoir comment répondre à ce défi. Nous sommes confrontés à un choix : des changements politiques proactifs ou une inaction qui creusera les inégalités et entraînera des pertes économiques massives.
Notre étude est un avertissement : le changement climatique va transformer le marché immobilier espagnol, affectant les prix, les investissements et l'accès au logement. L’intégration du risque climatique dans la politique du logement et la stratégie financière sera essentielle pour garantir une société équitable, durable et résiliente face à la chaleur croissante et aux inégalités territoriales.
Tout comme ses villes, le marché immobilier espagnol est en première ligne de la crise climatique. Ce que nous faisons aujourd’hui déterminera la valeur sociale, économique et humaine du logement à l’avenir.
